房子很多，但是整天买房子的人并不多。

但是对于绝大多数人来说，第一套房子的重要性不言而喻，除非你是家里面有矿。

为什么？

因为买房换个词来说就是“上车”，也就意味着你跟传统意义上的无房群体来开了差距，加杠杆后你就是坐在车上跟别人赛跑，简单来说，就是“开挂”。

虽然是开挂，但是每个人的开挂形式不一样。

有些上车上的是跑车，有些是轿车，有些是摩托，而有一些则是自行车，如果你一不留神上错车了：买到烂尾楼。

不仅仅跑的会更慢，还要掏出不少的维修费，顺便浪费你不少重新上车的时间。

所以，今天的核心，我们就围绕第一套房应该如何买才能更安全的角度出发，给大家聊一聊，如何避开那些众人都已经踩过的坑。

01.

明确买房目的

每个人买房子的目的都不一样，我们从产生买房子的想法到实际去行动，要弄清楚我们的目的是什么。

目的不同，选择自然也不同。

1、为了自住

2、炫耀

3、为了结婚

4、不想租房了，想稳定下来

5、孩子上学

6、担心赚的钱贬值了

……

这些考量，可能会有一个或者多个并行。目的不同，可选择的范畴以及项目自然大不相同。

一定要搞清楚买房的目的，因为最适合居住的项目未来的增值幅度未必最大，买最贵的别墅，投资的话基本上弄不过市场的主流刚需改善盘就是这个逻辑。

如果你是为了自住，那么很简单，距离工作地点进的，针对的是买了就能住的，配套在住进去之前要齐全的。

考虑上学，那就必须是稳定的学区房。

纯粹的投资，那么需要计算的就是最低的成本获取最大的收益，需要的是增值幅度，以及未来的脱手变现能力。

出发之前，想清楚我们为什么出发。明确目的之后，重点就是：

1、盘点自身预算；

2、安全的使用杠杆

3、划定区域选择项目

4、不要踩坑，不为买房而买房

02.

盘点自身预算

学过经济学的人应该知道，所谓的客户必须同时满足两个条件：

1、想买

2、有钱

两个缺一不可，有购买的需求和欲望之后，剩下的就是需要盘点自身的预算了。

明明是刚需首付最多三五十万，就不要老想着区北龙湖看看，房子是不错但是没有任何操作意义。

盘点自身的预算，一个是首付，一个是月供。相对应的，一个是当下的资金，一个是未来需要不断消耗的现金流。

首付可以凑，收入也会逐步上升，这也是为什么建议别人买房子的时候尽可能地跳一跳，因为等到三年后交房，你的收入可能会让你后悔为什么不大一点，住着更舒服。

插播一个提醒，如果手里面的资金暂时还不够首付的话，除非工作很有奔头，上市期权财富自由的那种，不要害怕借钱，尤其是父母。

有人说是啃老，但是我想说的是借用一下父母手中的闲置资金并不丢人，丢人的是你不好好努力，未来不孝顺父母。

一般情况下，接触到的购买首套房的刚需，非特殊情况，快的一两年，慢的三四年时间基本上就很轻松了，已经适应了首套房的还贷压力。

03.

安全的使用杠杆

在过去，也就是房价上升路线上，房产为什么起到了财富放大器的作用？最大的原因还是有杠杆的作用。

100万的房子，你只需要拿出来30万的首付就能拥有，房价翻倍到200万，除了少许利息外，纯获利过百万，这就是杠杆的魅力。

所以早期有人开课程教你如何炒房，养卡套现做首付，二次抵押多次买入等等，归根结底就是杠杆。

因为是首套房，因为面对的是普罗大众，所以有几点结论大家可以仔细的品味一下，不抬杠，不说特殊前提。

1、可承受范围内，尽可能的多贷款。

如果你有80万，看上了一套150万的房子，千万不要选择贷款70万，而是要考虑贷款100万，首付50万。

多出来的30万，可以作为流动资金，随便投资的年化收益率高于6个点并不难，更重要的是行情好的时候可以再买一套小的做投资。

2、能贷款30年的，就不要只贷20年。

这个问题不解释，货币的超发钱是越来越不值钱的，尤其是疫情之后全球疯狂印钱，这个时候谁能借到钱换成有价值标的，在未来谁就能躺赢。

郭主席刚吹过风，未来利率必然提高，所应对的就是这一现状，更直接一些，想想10年前，郑州月供一两千很多人都说高的时候，放到如今10年后还是不是问题。

3、还款方式，能等额本息的不要等额本金。

两者最大的区别就是后者每个月还款额都会减少，而前者每个月还款额是固定的，首套房还是30年，没必要考虑提前还款的，等额本金更划算。

原理同上，所欠的钱，能晚还的没必要早还，通货膨胀这么厉害变相的就是在省钱。

4、慎重使用经营贷等，做好预案。

越来越多的人通过第三方或者金融公司及机构选择经营贷替代利率过高的房贷，违规但是确实能够省钱。

但是使用的时候一定要做好预算，金融审核越来越严格，也就意味着存在银行提前抽贷的可能性，务必要思考一旦遇到这种情况，怎么办？

04.

划定区域选择项目

明确自身需求以后，又可以根据自己的首付情况以及能够承受的月供倒推一下，自己想买房子的价位在什么阶段，以及满足需求的房子大致的分布范围。

在这个过程中，肯定没有完美的项目，因为如果有的话估计价格也是天价。

所以，我们可以选择退一步，排除部分项目。

比如，首先利用一票否决法，比如需要学校，以及地铁的，但凡这两项满足不了的就一票否决。

然后是满足需求的项目，再结合在售户型以及价格排除掉超出预算的项目，剩余的项目可以作为备选。

第一套房无比多跑多看，想象一下自己入住以后的生活场景，比如那里买菜，如何出行，孩子上学等等，别怕麻烦。

这个时候有几个原则大家可以作为参考：

1、商务区里面的住宅价值更高。

2、邻居很重要。

3、物业以及得房率等了解清楚。

4、交付时间以及交付标准。

在这个过程中，尤其涉及价格以及剩余户型的时候，可以充分的利用网络，但是不要把所有的东西都寄托在这个上面，剩余房源以及实际价格跟网上可能有比较大的差距。

如果有特别喜欢的项目或者户型的，即使去的时候清盘了，也记得要加一下置业顾问微信，可能就会有挞定的漏可捡。

在这个过程中，务必小心销售的套路，比如顶楼和一二楼等不太好售的楼层，不想要就要坚持拒绝。

尤其是首套自住房，没必要去赌房子质量和物业的态度，一平米多个几十块钱，好楼层好户型住着更舒心，再次出手也会方便不少。

05.

不要踩坑

这个问题我们也聊过多次，这次放在这里，最主要的原因是很多人最后由于意志不坚定很容易被销售带偏。

首套房公寓，商铺，写字楼，小产权尽可能的不要碰。

非特殊情况，车位以及储藏室等也不要碰。

超过144平的豪宅尤其是别墅类产品，也轻易不要碰，家里有钱有矿的当我没有说过。

1、公寓，商铺，写字楼

这个不展开，基本上坑很多，有些好的投资标的压根进入布料市场都被瓜分干净了，哪里轮得到一般人捡漏。

公寓的存货量99个月，出租被海量安置房压着打；商铺已经基本上被线上购物摧残的奄奄一息了还要面对疫情；至于写字楼，空置率高到惊人不说，民用住宅也能注册公司了，只能纷纷违规改成公寓卖。

2、小产权

即使在对于小产权容忍度最高的深圳，小产权的增值也远远落后于商品房。

至于郑州，隔一段时间就能看到小产权房被拆，距离现在最近的是2月28日，郑州对柳湖花园的两栋13层村民自建楼爆破拆除，一夕归零。

3、车位/储藏室

车位不是完全不能买，最好好事看小区性质以及规划，目前郑州在售的小区绝大多数车位比达到了一比一以上，租的话价格并不高。

买车位用起来虽然会方便一些，但是一下子要拿出来一大笔钱，更关键的是在未来换房的时候，房子出售过程中，绑定车位反而未必是个加分项。

储藏室同理，一般人用来堆杂物了，什么时候放进去的等到卖房子再扔一次没有必要，除非你有大量的贵重物品比如金条，茅台等等需要存放的时候。

4、别墅类豪宅

一个是税，高到惊人暂且不展开了。

比如别墅，装修成本和居住成本暂且不说，投资收益率整体来说并不高，除了极个别特殊案例外，郑州的豪宅涨价幅度基本上跑输刚需和纯改善等市场主流楼盘。

交易周期更是令人发指，首套房不要碰。

06.

个人的一些建议

1、可住、可租、可售。

买房三原则我认为在目前依然适用，选择首套房，在保障安全的前提下可以尽可能的拿这三原则生搬硬套一下：满足一个是底线，两个能下手，三个同时满足务必重点关注。

2、还要坚持住投分离。

投资是投资，自住是自住，两者概念不同，出发点不同，选择项目的维度也不相同，一定不要搞错。

3、买房不是唯一选择，却是多数人的最优选。

面对通货膨胀，普通人在财富的二次分配中没有更多更优的选择，所谓的股票期权基金等等一般人玩不了。所谓创业等等，也需要一定的基础。第一套房不要等，尽快上车。

心灵可以在远方在路上，但是躯体一定要有一个容身之所才有面对这个世界去奋斗去拼搏的勇气。

4、月实现质的东西，越有价值。

早些年的城市户口，出租车牌照，走货的批条；再到如今大城市的车牌号，核心城市的购房资格等等，敞开供应的才是不值钱的，越是被限制的东西，越是有价差在里头。

5、房住不炒没错，稳中有升才是主流。

小城镇注定没落，但是核心的城市群依然是未来人口聚集的中心，房价降不下来，韩国和日本就是最直接的例子。

6、穷人存钱，赚取利息；富人借钱，支付利息。

两者思维，结局有霄壤之别。通货膨胀已经是一种必然，2021年大家拼的就是谁的手中有核心资产，谁能借到更多廉价的钱置换成核心资产，坐等东风起，谁就是最大的赢家。

普通人买房，第一套，不要赌也不能赌是因为输不起，一旦跌到了想再爬起来特别的难。所以不犯错是基础。

学会用更实用的方式明确自身需求找到最适合而不是最好的项目，然后就是尽快地上车，上快车，才是这个通货膨胀年代，我们应该思考的核心逻辑。